Купить квартиру в строящемся доме: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке – мечта многих российских семей. Первичный рынок жилья обладает очевидными преимуществами, включающими современную планировку, просторность комнат, новое состояние инженерных сетей. Но процесс выбора застройщика и оформления сделки сопряжен с трудностями и рисками. Поэтому к выбору квартиры в новостройке и оформлению всех документов следует подойти внимательно.

Особенности покупки квартиры в строящемся доме. Проверка застройщика

Покупая будущее семейное жилье в находящемся на стадии строительства доме, покупатель сталкивается с неопределенностью. Гражданин не может быть полностью уверен, что дом будет сдан вовремя, квартира окажется именно той, которую он выбрал, и условия, прописанные в договоре, не изменятся.

Приобретение жилья в строящемся доме подразумевает контакты с компанией-застройщиком. Проверка организации на надежность должна быть первым шагом покупателя на пути к оформлению сделки.

Проверка застройщика предполагает:

• изучение его финансовой устойчивости – на риск банкротства укажут наличие долгов и история судебных споров с покупателями или поставщиками материалов;
• ознакомление с разрешительной документацией – кроме имеющихся лицензий на осуществление деятельности, должен быть и проект на интересующий гражданина строящийся объект;
• выяснение гарантий компании.

Хорошим способом проверки репутации застройщика станет обращение к людям, уже покупавшим у него недвижимость ранее. Они поделятся наиболее ценной для потенциального покупателя информацией – насколько честной была сделка, были ли проблемы с документами и какие «подводные камни» обнаружились во время покупки и эксплуатации квартиры.

Еще один путь убедиться в надежности застройщика – обратиться в банк по поводу ипотечного кредитования. От получения займа можно отказаться, но служба безопасности учреждения обязательно проверит указанную строительную компанию.

Как искать квартиру: самостоятельно или через агентство?

Подобрать квартиру в строящемся доме можно несколькими способами. У каждого из них свои достоинства и недочеты.

Варианты поиска:

• самостоятельный поиск – подразумевает изучение компаний-застройщиков через объявления, тематические форумы или выставки;
• обращение в агентство недвижимости – ответственность за удачный выбор переходит на профессионалов, правда, потребуются дополнительные расходы на оплату услуг риелторов.

Не обладая опытом в проведении сделок купли-продажи дорогостоящей недвижимости, семье проще обратиться в специализированное агентство. Неоспоримым достоинством услуг профессионалов является гарантированная «чистота» сделки – преследуя интересы клиента, риелторы тщательно проверяют застройщика и внимательно вычитывают каждый пункт договора купли-продажи. При покупке недвижимости с привлечением кредитных средств сотрудники агентства подскажут семье банки с лучшими условиями кредитования и посоветуют, от каких дополнительных услуг при оформлении займа следует отказаться.

Варианты покупки: ДДУ и ПДДУ

Определившись с застройщиком и выбрав квартиру, соответствующую пожеланиям семьи, сторонам предстоит составить и подписать договор долевого участия. Недобросовестные застройщики обманывают дольщиков именно при заключении контракта, поэтому покупателю следует внимательно изучить предлагаемый компанией документ. В нем могут указываться противоречащие условия, изначально содержаться ложные сведения. Некоторым покупателям предлагается и вовсе ложный договор, именуемый предварительным договором долевого участия.

Подобные контракты не соответствуют законодательству и зачастую свидетельствуют об отсутствии разрешительной документации у строительной компании. Представители застройщика, предлагающие заведомо ложный контракт, сулят гражданам большие скидки и прочие бонусы. Польстившись на обещанную экономию, покупатели подвергают себя огромному риску.

Риски ПДДУ:

• невозможность регистрации в Росреестре – такая разновидность договора не подлежит законному оформлению;
• отсутствие обязательств компании-застройщика перед дольщиком;
• финансовые махинации – в большинстве случаев при подписании ПДДУ требуется единовременный взнос в размере полной стоимости квартиры.

Покупка квартиры на этапе строительства должна сопровождаться оформлением единственно законного документа – ДДУ или договора долевого строительства. При этом все пункты договора следует внимательно изучить, а лучше – привлечь юридически грамотного эксперта.

Этапы оформления покупки недвижимости

Первым этапом при покупке квартиры в долевом строительстве должно стать изучение договора с застройщиком. Важно изучить пункты контракта:

• точные сроки окончания строительства – должна быть указана конкретная дата;
• сроки сдачи дома в эксплуатацию;
• предполагаемые штрафы и иные виды санкций за нарушение условий договора;
• цена квадратного метра – стоимость должна быть фиксированной и неизменной на протяжении всего срока сотрудничества с застройщиком;
• точные сроки предоставления документов для оформления прав владения.

Процедура передачи денежных средств компании застройщика вызывает обоснованные опасения у каждой из сторон. Лучшим способом осуществления передачи средств станет использование счета эскроу. Данную услугу предоставляют банки. При этом они становятся третьей заинтересованной стороной. Неоспоримое достоинство открытия счета эскроу заключается в отслеживании банком процесса перехода права собственности на недвижимость. Деньги на указанном счету хранятся до полного выполнения сторонами оговоренных условий.

Приобретение недвижимости посредством использования счета эскроу отличается повышенной безопасностью. Средства могут храниться в банке до пяти лет. Учитывая длительность процесса строительства, покупатель может быть спокоен за сохранность своих сбережений. При этом учреждение несет ответственность перед клиентом, отслеживания процесс передачи ему права собственности. Только после этого деньги переводятся на счет застройщика.

Регистрация договора долевого строительства

Следующим этапом после подписания договора становится обязательная его регистрация в Росреестре. Стороны предоставляют в учреждение:

• оригинал договора;
• заявления от обеих сторон;
• удостоверение личности от покупателя;
• документы на объект договора – кадастровый план участка, проектную декларацию, сам план объекта, законное разрешение застройщика на строительство.

При подаче сотрудники Росреестра потребуют квитанцию об уплате госпошлины. После ее предоставления выдачи документа о регистрации необходимо подождать около десяти рабочих дней.

Акт приема-передачи

После ввода дома в эксплуатацию компания-застройщик оповещает дольщиков о возможности подписания акта. Подписывать акт приема-передачи следует только после полного осмотра квартиры.

Перед подписанием необходимо изучить:

• отсутствие дефектов в стенах, полу и потолке;
• нормальное функционирование столярных изделий – окон, дверей;
• состояние и функциональность всех коммуникаций;
• исключить неполадки в работе инженерных систем.

Специалисты рекомендуют измерить площадь предложенной квартиры и сравнить цифры с представленными в проекте. Все обнаруженные дефекты и расхождения площади должны быть зафиксированы представителем застройщика. Подписывать акт следует только после устранения недостатков строительной компанией. В противном случае покупателю предстоит разбираться с ними самостоятельно.

Спорные моменты по расхождению площади должны обсуждаться с юристом застройщика. При фактической площади меньше заявленной в проекте разница должна быть перечислена на счет покупателя. Если фактические квадратные метры превышают указанные в договоре, будущему собственнику предложат доплатить образовавшуюся разницу.

В акте приема-передачи указываются данные:

• общая информация об участниках;
• адрес дома и номер квартиры;
• установленная конечная стоимость;
• смотровой лист – с описанием дефектов и указанием оговоренных сроков их исправления.

После подписания застройщик организует собрание дольщиков, на котором всем покупателям выдаются ключи. Они должны быть выданы независимо от выявления при осмотре недвижимости недостатков.

До подписания акта покупателю должен быть предоставлен технический паспорт. Его оформление займет от одного до трех месяцев. До выдачи документа БТИ будущий собственник обязуется оплачивать выставленные за коммунальные услуги счета.

Передача квартиры в собственность

Получив акт допуска, семья покупателя вправе заселяться в квартиру. Получив от застройщика все документы, следует активировать процесс регистрации права собственности.

Для этого потребуются:

• удостоверения личности – касается всех владельцев недвижимости;
• подписанный ДДУ, договор купли-продажи;
• техпаспорта на объект и указанную квартиру;
• акт приема-передачи;
• заявление.

Документы подаются в МФЦ или Регистрационную палату вместе с квитанцией об уплате госпошлины. Если интересы покупателя представляет третье лицо, к документам прилагается заверенная нотариусом доверенность. При наличии среди владельцев жилья несовершеннолетнего потребуется официальное разрешение, выданное органами опеки.

Со дня предоставления пакета документов до момента передачи квартиры в собственность может пройти около трех недель. Документом, подтверждающим право собственности, является выдаваемое свидетельство. До получения свидетельства не стоит приступать к осуществлению отделочных и других ремонтных работ в квартире.

Приобретение недвижимости – сложный, длительный и ответственный процесс. Собираясь покупать квартиру самостоятельно, гражданину предстоит изучить множество законов и ознакомиться с рисками. Обезопасить семью можно, обратившись к профессиональным агентствам. В этом случае покупка квартиры будет осуществляться с соблюдением всех законодательных норм. А клиенту не придется переживать по поводу возможного мошенничества и других опасностей.